Leibrente

Für viele Menschen beginnt mit dem Rentenalter ein sicherlich aufregender und schöner Lebensabschnitt. Ein Lebensabschnitt der viele Veränderungen, neue Strukturen und Tagesabläufe mit sich bringt. Zugleich ändern sich auch die finanziellen Gegebenheiten, denn durch die Beendigung des Berufslebens erhalten sie entweder Renten- oder Pensionszahlungen, welche deutlich unter dem vorherigen Gehalt liegen.

Leibrente Makler-S

Als Immobilieneigentümer hängt Ihr Herz natürlich an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Die Unterhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie war bisher für Sie kein Problem, aber wie sieht es jetzt im Rentenalter damit aus? Gibt der neue finanzielle Rahmen es noch her, dass Sie anfallende Renovierungen und Instandsetzungen jederzeit meistern können? Möchten Sie weiterhin Ihre Lebenszeit und Energie für die Bewirtschaftung der Immobilie vollumfänglich aufbringen?

Die Leibrente als Lösung

Die Leibrente könnte in solch einem Fall für Sie die beste Lösung sein. Sichern Sie sich für den Rest Ihres Lebens eine monatliche Zusatzrente und erhalten Sie zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht in Ihrer vertrauten Umgebung.

Was ist die Leibrente

Bei der Leibrente handelt es sich um einen einfachen Handel. Sie verkaufen Ihre Immobilie gegen eine Rentenzahlung und einem Wohnrecht auf Lebenszeit, ebenso ist die Zahlung einer größeren Summe zu Beginn der Rente möglich. Die Leibrente besteht aus regelmäßigen und gleichbleibenden Bezügen auf Lebenszeit, welche vom Immobilienkäufer an den Verkäufer oder eine bezugsberechtigte Person ausgezahlt werden. Die Auszahlung der Leibrente kann je nach Wunsch und Abmachung monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Dieses ist sogar im Gesetz geregelt, schauen Sie sich hierzu einmal die §§ 759-761 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) an.

 

Das Modell der Leibrente ist nicht neu, sondern Hierzulande eher ein wenig in Vergessenheit geraten. In Frankreich, Großbritannien oder auch der Schweiz ist die Rente aus Stein immer noch ein weit verbreitetes Modell und findet sehr häufig Anwendung.

Das Wohnrecht

Das lebenslange Wohnrecht in ihrem vertrauten Zuhause wird ebenso rechtlich geschützt, der §1093 BGB dient hier als Rechtsgrundlage. Ihr Wohnrecht wird in das Grundbuch eingetragen. Damit darf der Käufer die Immobilie, Wohnung oder den von Ihnen bewohnte Teil der Immobilie erst nach Ihrem Ableben selbst nutzen oder anderweitig vermieten. Der Käufer darf die Immobilie selbstverständlich weiterverkaufen, jedoch bleibt das Wohnrecht hiervon unberührt.

Ein befristetes Wohnrecht kann Sinn machen

Ein befristetes Wohnrecht kann Sinn machen

Sie sind sich sicher, dass Sie nicht ihren gesamten Lebensabend im Eigenheim verbringen möchten oder werden? Sie planen sogar zu einem konkreten Zeitpunkt auszuziehen, wie zum Beispiel zu den Kindern, Verwandten oder in ein Pflegeheim? Dann sollten Sie es zumindest in Erwägung ziehen, mal über ein befristetes Wohnrecht nachzudenken. Durch die Befristung lassen sich höhere Beträge bei der regelmäßigen Zahlung der Leibrente erzielen. Jedoch sollten Sie sich der Befristung sehr sicher sein, da diese im Kaufvertrag festgehalten wird und nicht mehr Rückgängig gemacht werden kann.

 

Sonderfall: Nießbrauch

Sonderfall: Nießbrauch

Der Käufer kann dem Leibrentenempfänger ein Nießbrauchrecht einräumen. Dieses Recht wird ebenfalls notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Rechtsempfänger die Immobilie zu seiner Lebenszeit wirtschaftlich zu nutzen oder weiter zu vermieten. Eine Veräußerung der Immobilie durch das Nießbrauchrecht ist ausgeschlossen.

 

Das Nießbrauchrecht ist dann sinnvoll, wenn zum Beispiel der Leibrentenberechtigte sein Wohnrecht aufgrund eines eingetretenen Pflegefalls nicht mehr wahrnehmen kann. Mit dem Nießbrauchrecht besteht die Möglichkeit, dass der Leibrentenempfänger die Immobilie weitervermietet und die Miete dafür erhält.

Varianten der Leibrente

Die Modelle der Leibrente können grundsätzlich in zwei verschiedenen Varianten und einem weiteren Bankenmodell unterschieden werden:

Leibrente auf Lebenszeit

Bei der Leibrente auf Lebenszeit, wird eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer vereinbart. Darüber hinaus kann auch eine verbundene Leibrente vereinbart werden. Diese Vereinbarung sieht vor, dass die Leibrente auf das Leben mehrerer Personen, zum Beispiel bei einem Ehepaar oder zwischen Eltern und Kindern ausgeweitet werden kann. Dabei ist unerheblich, ob die Paare verheiratet sind, ihnen die Immobilie gemeinsam gehört oder nicht.

 

Die Rentenzahlung endet mit dem Tod der Person oder Personen. Ein Sonderfall wäre die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit durch eine sogenannte Rentengarantiezeit. Dann müssen die Leibrentenzahlungen in jedem Fall über den festgelegten Zeitraum gezahlt werden, zum Beispiel an zuvor vereinbarten Hinterbliebenen.

Leibrente auf Zeit

Sofern eine Leibrente auf Zeit vereinbart wurde, so ist der Kaufpreis nach Ablauf dieser Zeit und bei regelmäßiger Zahlung als getilgt anzusehen.

 

Der Zeitspanne kann hier frei vereinbart werden und liegt meist zwischen 3 bis 20 Jahren. Verstirbt der Rentenempfänger vor Auslaufen der zeitlich vereinbarten Rentenfrist, so fallen die ausstehenden Rentenzahlungen den Erben zu. Ebenso wie bei der Leibrente auf Lebenszeit kann auch hier vereinbart werden, dass das Ableben des Leibrentenempfängers zur Beendigung der Zahlung führt und die Immobilie ist dann vollständig abbezahlt.

 

Das Ende der Rentenzahlung muss nicht das Ende Wohnrechts bedeuten, dieses kann vertraglich frei zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart werden.

 

Die Vorteile einer solchen Leibrente auf Zeit sind nicht von der Hand zu weisen. Der Käufer kann genau kalkulieren welche Rentenzahlungen anfallen und die meisten Risiken entfallen.

Das Bankenmodell – Die Umkehrhypothek

Eine dritte Form der Leibrente besteht in der Form einer Hypothek, genauer gesagt in einer Umkehrhypothek. Diese Art der Immobilienverrentung liquidiert Ihre Immobilie ebenso wie die Leibrente.

 

Sie beleihen das Haus mit einer monatlichen Zahlung durch eine Bank oder Versicherung. Der Finanzdienstleister nimmt die Immobilie in dieser Zeit als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Zahlungsempfänger bleibt also Eigentümer und Besitzer der Immobilie.

 

Die Laufzeit ist variabel bis lebenslang und es fallen keine Zinsen und Tilgungen an. Die monatlichen Zahlungen sind steuerfrei, da es sich hier im eigentlichen Sinne um einen Kredit handelt.

 

Die Rückzahlung erfolgt entweder durch den Auszug aus dem Haus oder durch den Verkauf des Hauses nach dem Tod der Bewohner.

 

Ein großer Nachteil der Umkehrhypothek ist die vergleichsweise niedrigere Rentenzahlung gegenüber der Leibrente. Finanzdienstleiser kalkulieren mit Risikoabschläge in Höhe von bis zu 25% des Immobilienwerts, welche in Abzug gebracht werden. Hinzu kommen noch Gebühren und Abschläge, welche ebenfalls die Rentenzahlung mindern.

Ab welchem Alter ist die Leibrente sinnvoll?

Die Leibrente muss sich für beide Vertragsparteien lohnen. So macht es wenig Sinn, wenn Sie sich schon mit Mitte 40 oder 50 auf der Suche nach einem Käufer für Ihre Immobilie machen, welches nach dem Modell der Leibrente veräußert werden soll.

 

Mit fortschreitendem Alter des Verkäufers sinkt selbstverständlich auch die Restlebenserwartung und damit auch die Dauer der Rentenzahlungen und die des Wohnrechts, was positive Aspekte für den Käufer sind. Aber auch für den Verkäufer wirkt sich ein höheres Alter positiv aus, da die Höhe der Rentenzahlungen mit voranschreitendem Alter beim Verkauf steigt.

 

Einige Finanzdienstleister schreiben ein Mindestalter von 65 Jahre, teilweise auch 70 Jahre, vor.

Wie hoch ist die Leibrente?

Um die Höhe Ihrer Leibrente bestimmen zu können, müssen einige Faktoren berücksichtigt werden. Hier geben wir Ihnen eine kleine Übersicht über die wesentlichen Punkte:

Der Immobilienwert

Der Immobilienwert

Ein Sachverständiger ermittelt anhand des Vergleichswertverfahrens oder des Ertragswertverfahren den Wert Ihrer Immobilie individuell. Sind jedoch keine vergleichbaren Immobilien vorhanden, kann auch das Sachwertverfahren genutzt werden.

 

Der Immobilienwert ist der entscheidende Faktor Ihrer Leibrente, denn je Höher der Wert liegt, umso höher ist auch die monatliche Rentenzahlung.

Lebenserwartung und Geschlecht

Die restliche Lebenserwartung des Leibrentenempfängers und das Geschlecht

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Schätzung der Restlebenserwartung. Die Schätzung erfolgt auf Grundlage der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlichten Sterbetafel, welche die Sterblichkeitsrate nach Geschlecht und Altersklassen auflistet.

 

Die restliche Lebenserwartung wird als Leibrentenbarwertfaktor bezeichnet. Abhängig von der verbleibenden Lebenserwartung, wird die Höhe der Rentenzahlung angepasst. So fällt zum Beispiel die Höhe der Rentenzahlung, bei einer Person mit einer potentiell längeren Lebenserwartung geringer aus, als bei einer Person mit einer geringeren restlichen Lebenserwartung.

Das Wohnrecht

Das Wohnrecht

Das Wohnrecht mindert den Kaufpreis, ebenso auch die Höhe der monatlichen Leibrente. Der Gegenwert des Wohnrechts ergibt sich aus der Höhe der Einnahmen, die der Käufer mit einer Vermietung der Immobilie oder des bewohnten Wohnraums hätte erzielen können.

 

Der Mietwert richtet sich nach dem örtlichen Mietspiegel, welche die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter von vergleichbaren Immobilien wiedergibt. Dieser Preis wird mit den bewohnten Quadratmetern multipliziert und man erhält einen fiktiven Mietwert, welcher von der Leibrentenzahlung in Abzug gebracht wird.

Einmalzahlungen und Sonderzahlungen

Einmalzahlungen und Sonderzahlungen

Zu Beginn oder Zwischendurch können Verkäufer oder Käufer eine Sonderzahlung oder eine Einmalzahlung vereinbaren. Ein weiteres Beispiel ist, wenn der Käufer beim Kauf der Immobilie eine Resthypothek bei der Bank auslösen muss. Diese Summen werden von dem Gesamtwert der Berechnung der Rentenhöhe in Abzug gebracht, was zu einer Reduzierung der monatlichen Rentenzahlungen führt.

Weitere Kosten und Faktoren

Weitere Kosten und Faktoren

In Abzug können auch die Kosten gebracht werden, die unmittelbar aus dem Immobilienverkauf entstehen. Hierzu gehören Gutachterkosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.

 

Die Leibrente wird üblicherweise auch an die Inflationsrate gekoppelt. Eine steigende Teuerungsrate führt somit auch zu einer Erhöhung der Leibrentenzahlung.

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Leibrente oder Verkauf – Was ist sinnvoller?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt eher an den individuellen Bedürfnissen des Verkäufers. So kann die Leibrente für Senioren ab ca. 65 Jahren, die an Ihrem Zuhause hängen und nur über geringe geldliche Mittel verfügen, eine sehr sinnvolle Möglichkeit sein, um den restlichen Lebensabschnitt noch umfänglich genießen zu können. Aber auch Immobilieneigentümer, die keine Erben haben oder Ihren Erben keine Immobilie hinterlassen möchten, ist die Leibrente eine sehr gute Möglichkeit, um die eigenen finanziellen Mittel zu erhöhen.

Gründe die für eine Leibrente sprechen

Die Veräußerung Ihrer Immobilie über das Modell einer Leibrente hat viele Vorzüge, einige möchten wir Ihnen hier kurz nennen:

 

Adresspin Makler-S Sie wohnen bis zum Ende Ihres Lebens in der für Sie vertrauten Umgebung. Ihnen steht ein lebenslanges Wohnrecht zu.
Adresspin Makler-S Der Käufer kann erst Ihre Immobilie oder Wohnraum nutzen oder vermieten, wenn die Personen mit dem lebenslangen Wohnrecht verstorben sind.
Adresspin Makler-S Ein Umzug in einer kleineren Wohnung oder in einem anderen Ort ist nicht notwendig.
Adresspin Makler-S Sie erhöhen Ihre Rentenzahlung und damit die Ihnen zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel, welche Sie frei verwenden können. Dadurch können Sie die Zeit als Ruheständler besser genießen.
Adresspin Makler-S Erhöhen und erhalten Sie Ihren Lebensstandard oder erfüllen Sie sich Wünsche.
Adresspin Makler-S Auf Ihrer Immobilie befindet sich noch eine Hypothek, deren monatlichen Raten Sie sich nicht mehr leisten können. Durch die Veräußerung Ihrer Immobilie wird die Hypothek durch den Käufer abgelöst, für Sie fallen keine weitere Kreditzahlungen mehr an.
Adresspin Makler-S Mit der Leibrente können Sie auch Ihren Lebenspartner finanziell absichern und das Wohnrecht auch für diese Person vertraglich festhalten.
Adresspin Makler-S Durch die Leibrente können Sie kostenintensive barrierefreie Umbauten vornehmen und finanzieren.
Adresspin Makler-S Geben Sie die Verantwortung für die Immobilie an den neuen Eigentümer ab. Genießen Sie so die Vorteile eines Mietverhältnisses, so fallen ab jetzt die Instandhaltungsmaßnahmen in die Verantwortung des Käufers.
Adresspin Makler-S Sie haben keine Erben oder möchten Ihren Erben keine Immobilen hinterlassen.

Die Leibrente im Vergleich zum traditionellen Verkauf

Kriterium Leibrente Immobilienverkauf
Eigentum geht an den Käufer über geht an den Käufer über
Wohnen Lebenslanges Wohnrecht in der bestehenden Immobilie Umzug in eine neue Immobilie – Neuer Wohnraum muss gefunden werden
Verkaufspreis Unter dem Markt- / Verkehrswert, da das Wohnrecht in Abzug gebracht wird Entspricht je nach Verhandlungen in etwa dem Marktwert
Rahmenbedingungen und Sicherheiten Normale gesetzliche Regelungen und geringere Standards sehr hohe Sicherheitsstandards
Abwicklung leichter Aufwand unkompliziert
Risiko bei Zahlungen Risiko wird durch Grundbucheintrag und Nießbrauchrecht reduziert gering
Laufende Kosten Keine Keine
Empfohlenes Mindestalter ab ca. 65 Jahre Keins
Erbmasse Keine Abhängig von Verkaufspreis

Die Verrentung Ihrer Immobilie eignet sich für alle Immobilieneigentümer, welche Ihre Rente verbessern möchten oder müssen und ihren Lebensabend in Ihrer Wohnimmobilie verbringen möchten. Ob Sie eine Leibrente oder den traditionellen Verkauf bevorzugen, hängt von Ihrer Gewichtung der einzelnen Argumente ab, als auch von Ihren individuellen Wünschen und Ansprüchen der Wohnsituation

Versteuerung der Leibrente

Die Leibrente aus dem nicht gesetzlichen Alterssicherungssystem unterliegt der Steuerpflicht. Bei der Immobilienleibrente wird jedoch nur der Ertragsanteil versteuert, welche Abhängig von Lebensalter bei Abschluss des Vertrages ist:

Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des Rentenberechtigten Ertragsanteil Ertragsanteil in % v.H.
65 bis 66 18
67 17
68 16
69 bis 70 15
71 14
72 bis 73 13
74 12
75 11
76 bis 77 10
Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des Rentenberechtigten Ertragsanteil Ertragsanteil in % v.H.
78 bis 79 9
80 8
81 bis 82 7
83 bis 84 6
85 bis 87 5
88 bis 91 4
92 bis 93 3
94 bis 96 2
ab 97 1

Unser Fazit

Mit der Leibrente haben sowohl Käufer als auch Verkäufer die Chance auf ein gewinnbringendes Geschäft. Der Verkäufer erhält mit der Leibrente ein höheres Maß an Planungssicherheit in der Altersvorsorge. Die monatlichen Rentenbezüge werden wesentlich verbessert und der Lebensabend kann in der vertrauten Umgebung und in Ruhe genossen werden. Der Käufer erwirbt in Abhängigkeit der Lebenserwartung des Verkäufers die Immobilie meist zu besseren Konditionen als gegenüber dem üblichen Marktwert.

 

Wer also seine Immobilie nicht vererben und unbedingt im Eigenheim wohnen bleiben möchte, für den ist die Leibrente eine geeignete Wahl. Ruheständler die sich örtlich nicht gebunden fühlen oder sich sogar verändern wollen, sollten eher den traditionellen Verkauf anstreben.

Haben Sie noch Fragen?

Makler-S unterstützt Sie gern und berät Sie rund um das Thema Leibrente und Immobilienverkauf. Wenn Sie wissen möchten ob sich die Leibrente für Sie eher lohnt, als der klassische Verkauf oder falls Sie weitere Informationen wünschen, dann lassen Sie sich doch ganz unverbindlich und kostenlos von uns beraten. Als geprüfte Immobilienmakler und Immobilienbewerter verfügen wir über das nötige Fachwissen und können Ihnen eine qualifizierte Bewertung Ihrer Immobilie anbieten.

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